Condomínio Pitanguás

Rua Afonso Braz, 100 — CEP 04511-000, Vila Nova Conceição, São Paulo

71/100

Nota da Quadra · confiança baixa

Na rua Afonso Braz, na Vila Nova Conceição, o cotidiano é completo e o verde está logo ali, mas o sossego paga o preço da avenida ao lado.

A rua Afonso Braz reúne, num raio curto, quase tudo que o dia a dia exige. Farmácia, padaria, mercado e banco estão a pé, e a cena gastronômica soma 42 opções de restaurantes e bares num raio de 1 km, complementada por 7 equipamentos culturais entre cinema, museu e teatro. Para quem tem filhos ou considera ensino um critério de peso, o Mobile Colégio, uma das mais bem avaliadas da cidade, fica a 569 m.

O acesso à cidade é direto: a estação de metrô mais próxima, na Moema, está a 902 m, distância caminhável. A segurança reforça o quadro, com a região Moema registrando taxa de ocorrências por habitante abaixo da média da cidade. E o Parque Ibirapuera está a poucos metros, o que coloca área verde de grande porte na rotina sem esforço.

O ponto de atenção real é o sossego. A quadra é colada na avenida República do Líbano, uma via de grande porte, o que significa ruído e tráfego constantes. É o principal trade-off desta localização, que em todos os outros critérios se sai bem.

No mercado, os dados disponíveis são baseados em anúncios, sem transações registradas suficientes para leitura sólida. O preço estimado vem de 15 anúncios ativos, sem respaldo de ITBI na quadra, e nossa confiança aqui é baixa por isso: sem transferências registradas, não há como atestar o preço real praticado nas negociações.

Perguntas frequentes

Vale a pena morar na rua Afonso Braz, na Vila Nova Conceição?

A rua entrega uma localização mediana para o padrão paulistano, com pontos fortes claros: conveniência do dia a dia resolvida a pé, boa oferta de ensino, gastronomia variada e o Parque Ibirapuera nas proximidades. O ponto fraco é o sossego, por conta da avenida República do Líbano ao lado.

Quanto custa o m² na rua Afonso Braz, na Vila Nova Conceição?

O preço estimado nesta quadra gira em torno de R$ 9.715/m², apurado por 15 anúncios ativos (pedido). Não há transações de ITBI registradas na quadra, então esse número reflete preço pedido, não necessariamente o valor efetivamente negociado.

Quantos imóveis foram vendidos na rua Afonso Braz nos últimos anos?

Foram registradas 9 transações de ITBI na quadra em 2025, sem mediana de preço apurada para esse período. A amostra é pequena e deve ser lida com cautela.

O Parque Ibirapuera fica perto da rua Afonso Braz?

Sim, o Parque Ibirapuera está a poucos metros da quadra, o que coloca uma das maiores áreas verdes urbanas de São Paulo dentro da rotina a pé dos moradores.

A região da rua Afonso Braz é segura?

A região Moema, onde a rua Afonso Braz se insere, registra taxa de ocorrências por habitante abaixo da média da cidade de São Paulo, segundo os dados de segurança disponíveis.

Mercado deste condomínio

À venda agora (5)

Transações reais na quadra (ITBI)

AnoTransaçõesMediana R$/m²
20259

Total na quadra (5 anos): 9 transações.

O condomínio

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