Condomínio São Conrado
Rua Doutor Cândido Espinheira, 128 — CEP 05004-000, Santa Cecília, São Paulo
Nota da Quadra
Na avenida Pacaembu, em Santa Cecília, transporte, comércio e ensino se combinam bem, mas o tráfego da avenida cobra seu preço no sossego.
A avenida Pacaembu, em Santa Cecília, entrega uma localização mediana para o padrão paulistano, com dimensões sólidas em quase todas as frentes, exceto uma: o sossego. O metrô Marechal Deodoro fica a 541 m, num polo com 3 estações acessíveis a pé, o que coloca quem mora aqui a uma caminhada curta da rede de trilhos.
A cena gastronômica é robusta para o entorno: 68 opções num raio de 1 km, além de 10 equipamentos culturais entre cinema, museu e teatro. O cotidiano se resolve sem carro, com farmácia, padaria, mercado e banco nas proximidades, e o Shopping Pátio Higienópolis a menos de 1 km.
No ensino, o Pueri Mundi Colégio fica a 147 m da quadra, uma referência concreta para quem tem filhos em idade escolar. A segurança reforça o conjunto: em Santa Cecília, a taxa de ocorrências por habitante está entre as menores da cidade.
O ponto de atenção real é o sossego. A quadra é colada à própria avenida Pacaembu, de grande porte, com tráfego e ruído constantes. É o trade-off central de quem escolhe este endereço.
No mercado, a avenida Pacaembu se posiciona entre as quadras menos valorizadas de Santa Cecília, ocupando uma das últimas posições entre as quadras monitoradas no bairro. O mercado, porém, mostra liquidez real: os anúncios saem rápido, com mediana de cerca de 48 dias no ar, o que indica demanda ativa mesmo num patamar de preço abaixo da média local.
Perguntas frequentes
Vale a pena morar na avenida Pacaembu, em Santa Cecília?
A quadra oferece uma localização mediana para o padrão paulistano, com transporte, comércio, gastronomia, ensino e segurança como pontos fortes. O único ponto fraco relevante é o sossego: por estar sobre uma avenida de grande porte, o ruído e o tráfego são constantes.
Quanto custa o m² na avenida Pacaembu, em Santa Cecília?
O m² registrado nesta quadra gira em torno de R$ 5.000, ligeiramente abaixo da mediana do bairro, que fica próxima a R$ 5.250. O dado é baseado nas transações de ITBI registradas, com amostra mais concentrada em 2025.
Quanto custa um apartamento na avenida Pacaembu, em Santa Cecília?
O m² registrado nesta região gira em torno de R$ 5.000; um apartamento de 100 m², portanto, sai em média por R$ 500.000, com base nas transações de ITBI disponíveis.
Quantos imóveis foram vendidos na avenida Pacaembu, em Santa Cecília (ITBI)?
Foram registradas 22 transações nos últimos anos, com concentração em 2025. A amostra permite uma leitura razoável do mercado local, embora anos anteriores tenham poucos registros individuais.
Como é a segurança na avenida Pacaembu, em Santa Cecília?
Santa Cecília apresenta uma das menores taxas de ocorrências por habitante da cidade, o que coloca a segurança entre os pontos fortes desta quadra. O movimento da avenida contribui para a presença de pessoas na rua ao longo do dia.
Mercado deste condomínio
R$ 5.000/m² registrado
5% abaixo da média do Santa Cecília (R$ 5.250/m²)
- 22 transações registradas (5 anos)
- a 5ª de 6 quadras do bairro por preço/m²
Transações reais na quadra (ITBI)
| Ano | Transações | Mediana R$/m² |
|---|---|---|
| 2023 | 2 | — |
| 2024 | 1 | — |
| 2025 | 17 | R$ 5278 |
| 2026 | 2 | — |
Total na quadra (5 anos): 22 transações, mediana R$ 5000/m².
O condomínio
- 2, 3 dormitórios
- Perto de metrô ou trem
- Portaria 24h
- Elevador
- Gás encanado
Sobre Santa Cecília
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