Condomínio Etoile Hotels - George V - Itaim Bibi

Rua Pedroso Alvarenga, 610 — CEP 04531-001, Itaim Bibi, São Paulo

67/100

Nota da Quadra

Ilustração em gravura da fachada do Condomínio Etoile Hotels - George V - Itaim Bibi

Na avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi, o cotidiano funciona bem a pé, mas o trânsito intenso da via é o trade-off inevitável.

A avenida Nove de Julho é, antes de tudo, uma via de grande porte, e viver nela significa aceitar o barulho e o tráfego constantes como parte do endereço. O sossego é a única dimensão que pesa contra esta quadra, e ela pesa de forma concreta: a avenida carrega um dos fluxos mais intensos do Itaim Bibi. Todo o restante aponta em outra direção.

A oferta do dia a dia é um dos pontos mais sólidos da quadra. Farmácia, padaria, mercado e banco ficam a poucos passos, e a cena gastronômica some o passo seguinte: 83 estabelecimentos num raio de 1 km, somados a 7 equipamentos culturais entre cinema, museu e teatro. Poucos eixos do Itaim Bibi reúnem conveniência e cultura nessa densidade.

O ensino merece menção à parte. A Escola Nossa Senhora das Graças fica a 392 m e está entre as mais bem avaliadas da cidade, um diferencial real para famílias com crianças em idade escolar.

No Itaim Bibi, a quadra se posiciona na faixa mediana do bairro, bem cotada em segurança, escolas e conveniência, mas contida pelo ruído da via. A taxa de ocorrências da região fica abaixo da média da cidade, um dado que costuma pesar na decisão de quem tem filhos. O mercado registrado aqui é movimentado e ganhou liquidez nos últimos anos, com preços acima da mediana do bairro, refletindo o conjunto de atributos desta localização.

Perguntas frequentes

Vale a pena morar na avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi?

É uma localização mediana para o padrão paulistano, com pontos fortes relevantes: conveniência do dia a dia, boa oferta gastronômica e cultural, escola bem avaliada perto e segurança acima da média da cidade. O ponto de atenção concreto é o sossego, já que a avenida carrega tráfego intenso e ruído constante. Quem prioriza silêncio tende a preferir ruas internas do Itaim Bibi.

Quanto custa o m² na avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi?

O m² registrado nesta quadra, apurado em transações de ITBI, gira em torno de R$ 8.511, valor atualizado em julho de 2026. A mediana do bairro como um todo fica em R$ 8.178/m², portanto esta quadra se posiciona levemente acima da média do Itaim Bibi.

Quanto custa um apartamento na avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi?

Com o m² registrado em torno de R$ 8.511, um apartamento de 100 m² nesta quadra sai, em média, por R$ 851.100. Trata-se de uma referência baseada em transações reais de ITBI, não em preço de anúncio.

Quantos imóveis foram vendidos na avenida Nove de Julho (ITBI)?

Nos registros acumulados de 2021 a 2026, apuramos 67 transações nesta quadra. O mercado ganhou liquidez de forma expressiva: em 2025 foram 38 negócios registrados, o maior volume do período, com mediana de R$ 9.669/m². Em 2026, com dados ainda parciais, já há 12 transações registradas.

A avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi, é segura?

A região do Itaim Bibi apresenta taxa de ocorrências por habitante abaixo da média da cidade de São Paulo, o que coloca a quadra em posição favorável no quesito segurança. O principal ponto de atenção aqui não é a criminalidade, mas o tráfego intenso e o ruído da própria avenida.

Mercado deste condomínio

R$ 8.511/m² registrado

4% acima da média do Itaim Bibi (R$ 8.178/m²)

À venda agora (204)

Transações reais na quadra (ITBI)

R$ 5.600 2023 R$ 7.470 2024 R$ 9.669 2025 R$ 9.917 2026
Alta de 77% na mediana de R$/m² em 3 anos.
AnoTransaçõesMediana R$/m²
20211—
20222—
20236R$ 5600
20248R$ 7470
202538R$ 9669
202612R$ 9917

Total na quadra (5 anos): 67 transações, mediana R$ 8511/m².

O condomínio

Sobre Itaim Bibi

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